​Wat is het instrument?

Het recht van voorkoop is het recht van een begunstigde om zich in de plaats te stellen van de koper, als een koop van een onroerend goed gesloten is. De begunstigde kan het onroerend goed dan aankopen aan dezelfde voorwaarden. Het gaat daarbij voornamelijk over de prijs, maar ook over de omvang van het onroerend goed.

Het recht van voorkoop wordt altijd wettelijk ingesteld in een bepaald gebied. Dat gebeurt om het doel van het landinrichtingsproject of een project, plan of programma te realiseren (decreet landinrichting), of voor een ruilverkaveling – of natuurinrichtingsproject.

De voorwaarden (voornamelijk de prijs) van de koop zijn dan van toepassing op de begunstigde.

• Vb. Artikel 12 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid voert een voorkooprecht in ten gunste van het Vlaamse Gewest of van de Vlaamse Grondenbank (VLM) op goederen die geheel of gedeeltelijk gelegen zijn in afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones. Als A en B een onderhandse verkoopovereenkomst sluiten aangaande grond in een afgebakend overstromingsgebied, dan zal de notaris het recht van voorkoop aanbieden aan de VLM voor hij de akte verlijdt. Als de VLM beslist het recht uit te oefenen, zal de VLM partij B 'vervangen' en onder dezelfde voorwaarden het goed kunnen aankopen voor de prijs die werd bepaald tussen A en B.
• Vb. Om het doel van een landinrichtingsproject of een project, plan of programma te realiseren, kan een recht van voorkoop in het kader van het landinrichtingsdecreet worden ingesteld.

Wat is het doel?

Het algemene doel is het uitvoeren van een beleid van algemeen belang, door in te grijpen in de private markt van aankoop en verkoop van onroerende goederen.

Wat zijn de voorwaarden om het instrument in te zetten?

• Het recht van voorkoop heeft altijd een wettelijke (decreet) basis nodig.
• Er moet altijd een gebied afgebakend worden waarbinnen de percelen of gebouwen liggen, waarop een recht van voorkoop van toepassing is.

Welke procedure wordt gevolgd?

Voor het inzetten van het instrument

Het inzetten van het recht van voorkoop wordt vastgelegd in het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota. Het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota bevat o.a.:

• het gebied waar het instrument wordt toegepast;
• een afweging van de mogelijke instrumenten;
• de motivering waarom een instrument wordt toegepast;
• een uitvoeringsprogramma;
• een financieringsplan.

Voor de uitvoering van het instrument

De uitvoering start bij de inwerkingtreding van het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota. Dit is tien dagen na de bekendmaking door VLM van het besluit tot vaststelling van het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota in het Belgisch Staatsblad.

Het besluit tot vaststelling van het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota bevat bij de inzet van recht van voorkoop o.a. de volgende gegevens:

• de kadastrale gegevens van de percelen waarop het recht van voorkoop van toepassing is;
• de termijn waarin het recht van voorkoop geldt;
• de vermelding dat het recht van voorkoop aangeboden moet worden aan de Vlaamse Grondenbank.

Wat zou een alternatief zijn voor het instrument?

• grondverwervingen door het toepassen van andere instrumenten, zoals onteigening, recht van voorkeur;
• grondverwervingen door zelf actief in te gaan op vrije aanbiedingen of door te onderhandelen,  bijvoorbeeld door aanwezigheid op openbare verkopen of door zelf eigenaars te contacteren met de vraag of zij geïnteresseerd zijn in een verkoop;
• het beleid uitvoeren zonder zelf rechtsreeks aankopen te verrichten (burgerparticipatie).

Welke voordelen heeft het instrument?

• Het is doorgaans minder duur dan, bijvoorbeeld, een onteigening. De begunstigde kan immers kopen aan de prijs die bepaald is tussen de oorspronkelijke verkoper en koper;
• Er kan een perimeter worden bepaald, waarbinnen het recht van voorkoop op bepaalde goederen voor iedereen van toepassing is;
• Er is geen opvolging van de markt nodig, want de notaris heeft de plicht om de goederen aan te bieden;
• Er hoeven geen onderhandelingen (bijvoorbeeld over de prijs) gevoerd te worden, want er wordt gekocht aan dezelfde voorwaarden als bij de oorspronkelijke verkoop.

Waar moet u rekening mee houden?

• Er is  geen sluitende garantie dat de onroerende goederen die men op het oog heeft, ook aangekocht kunnen worden. Het recht van voorkoop is immers alleen van toepassing wanneer er een koop - verkoop wordt gesloten tussen partijen;
• Er komt een actieve koper bij op de markt (de begunstigde), wat een prijsopdrijvend effect kan hebben in het gebied. Een extra element daarbij is dat een recht van voorkoop in de praktijk vaak wordt gecombineerd met het zelf actief opzoeken van mogelijke verkopers;
• Soms is het nodig om het recht van voorkoop uit te oefenen op een geheel waarvan niet alle onderdelen interessant zijn voor de begunstigde; dat is bijvoorbeeld het geval wanneer gronden samen verkocht worden met bedrijfsgebouwen, en de begunstigde vooral interesse heeft in de gronden;
• Per definitie kan er altijd een koper misnoegd zijn, want het recht van voorkoop wordt voorafgegaan door een koop-verkoop overeenkomst tussen partijen;
• Het is een instrument dat bijna altijd in combinatie met andere instrumenten/acties gecombineerd moet worden;
• Het instrument vraagt een administratief traject: er moet een wettelijk kader zijn en er moet een perimeter afgebakend en goedgekeurd worden;
• Het vertraagt aanzienlijk het proces van de notariële aktename. De notaris moet de begunstigde immers een tweetal maanden de tijd geven om al dan niet zijn recht van voorkoop uit te oefenen. In de praktijk wordt maar een fractie van de aanbiedingen recht van voorkoop uitgeoefend;
• Het blijft een dure manier om beleid uit te voeren, omdat het instrument eigendomsverwerving inhoudt.

Hoe wordt de financiering geregeld?

De financiering van het recht van voorkeur is afhankelijk van de bestemming van de goederen.

• In een ruilverkaveling wordt het recht van voorkoop altijd uitgeoefend binnen de jaarlijks voorziene kredieten (terugvorderbare voorschotten) voor de ruilverkaveling.
• Het recht van voorkoop in kader van Natuur wordt door de VLM uitgeoefend voor het Agentschap Natuur en Bos. Het Agentschap stort daarvoor jaarlijks een budget aan de VLM. Om de 6 maanden draagt de VLM de verworven percelen kosteloos over aan het ANB.
• Het recht van voorkoop in een landinrichtingsproject wordt door de VLM uitgeoefend. Subsidies van het Vlaamse Gewest voor grondverwerving zijn mogelijk. De subsidies bedragen maximaal 100% als de gronden overgedragen worden aan een entiteit van de Vlaamse overheid, en maximaal 50% als de gronden overgedragen worden aan een provincie of gemeente.
• Het recht van voorkoop in het kader van een  inrichtingsnota  wordt door de VLM uitgeoefend voor een administratieve overheid. De VLM rekent hiervoor werkingsmiddelden aan. De overheid zorgt voor de financiering van de grondverwerving. Dit wordt geregeld in een overeenkomst lokale grondenbank.

Wie in de VLM kan u verder helpen?

U kan ons contacteren via landinrichting@vlm.be.